房产“新政”规定具有法律约束力

作者：王海阳

房产“新政”是国家宏观调控的措施，法院作为司法机关是为政策正确实施提供有力保障的一道重要关口。然而，某些地方法院受一些传统司法理念的影响，却并没有随着形势要求而与时俱进，甚至对房产“新政”有法不依，如某市法院判决的两个房产买卖纠纷案件。案件一，买卖一方即买受人为美籍人士，与出卖人即大陆房产开发商签订了《商品房买卖合同》，后因为履行合同问题产生纠纷，诉至法院。案件二，房产共有人之一边先生是大陆籍人士，将其份额转让给了一位非大陆籍谢女士，涉诉房产是办公用写字楼，而非自用商品住房，因份额确权和过户纠纷诉至法院。令人意外的是，两起案子法院终审判决均支持了非大陆籍买受人为适格购房人的主体资格。

依照2006年的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）规定，这些主体（外籍人士或非大陆籍人士）是被禁止或限制在大陆购买商品自用住房的。《意见》规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”接着规定“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制……”。法院判决时没有考虑该“房产新政”及其相关的政策法规，实际上是对国家宏观政策或法令，即2006年7月11日由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外管局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定（境外人士不得购置非自住商品房）说“不”。

《意见》作为房产法规明文规定，将某些境外主体排除于特定房地产交易之外，而某些地方法院却以司法裁量方式，赋予这些不适格的主体以“合法”外衣，从而造成这些不适格主体以较少的对价，用掠夺式、投机式方法侵占我国国内其他合法主体的合法权益。由此，势必造成类似纠纷在实际解决过程中会产生更大的麻烦和社会成本。这对提高中国司法公信力和改善投资环境，以及中央政府调控经济结构、实现社会公平与正义，无疑会产生损害。

我们来看下2006年《意见》及新“国十条”的法律性质。《意见》是由国家六部委代表国家的意志联合制定发布的，在全国范围内具有普遍约束力。今年四月份国务院出台的地产信贷政策，被称为“国十条”，并非是一般的政策，而是政策中的较高级方式：强制性行政手段。政府通过强制性行政手段对房产市场进行宏观调控，对房产市场起到指引、指示、规范作用。

从法律规则角度讲，《意见》和“国十条”符合法律规则的构成要件，规定了“某些境外机构或个人如果……可以……”，属于命令性法律规则。命令性法律规则中的“如果”是规定规则生效必须具备的条件，它指引规则生效的事实状况。“国十条”规定在全国范围内“对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”，属于指引规则生效的事实状况。从法律规范的效力等级上，《意见》是国家六部委联合制定和发布，代表了国家的意志，具有普遍的约束力；“国十条”是由国务院制定和发布，同样是代表了国家的意志，在全国范围内具有普遍的约束力，是《意见》的更高级执行方案，对实施《意见》起了更好的指引、评价和规范作用。

司法工作需要了解国情，从国情出发依据现阶段宏观经济政策，实现调控房产市场秩序。只有把宏观调控运用在司法工作中，才能实现人民群众对社会主义市场经济秩序的新期待，促进实现社会和谐，树立社会公平正义的理念。

上面述及的法院判决，明显没有考虑现行法律、法规的实施，更没有考虑国家宏观政策对房产市场的调控，脱离了法律依据，脱离了科学的宏观政策。中央政府宏观调控的实现，很大程度上要依靠司法手段来最终完成，需要相关法律法规及政策的及时跟进和强有力的实施，需要保障这些法律、法规及政策实施的司法机关的司法公正。